Статьи / Рубрика: Инвестиции

Дорогая моя Москва
Июнь 2012 | Инвестиции

Зарубежные инвестиции в московскую недвижимость увеличились. Но их объем еще не достиг докризисного уровня. Аналитики надеются, что в послевыборной России иностранного капитала станет больше.


По данным Департамента внешнеэкономических связей, общий объем иностранного капитала в московской недвижимости в прошлом году вырос на 85% по сравнению с 2010 годом. Большая часть этого объема –инвестиции в коммерческую недвижимость, потому что для долгосрочных вложений это самый привлекательный сектор, отмечают эксперты.

«Те, кто готов к окупаемости в восемь и более лет, скорее предпочтут коммерческую недвижимость», – рассуждает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.

С ним соглашается и Дмитрий Голев, директор департамента развития консалтинговой компании Welhome. По его словам, доходность коммерческой недвижимости класса А составляет сегодня порядка 8?11%, тогда как объекты класса B+ приносят доход до 15%.

В обозримом будущем спрос инвесторов на бизнес- и шопинг-центры заметно превысит количество предложений, отмечают аналитики. Предугадав это оживление, в 2011 году компания LaSalle Investment Management признала московский рынок коммерческой недвижимости самым перспективным в Европе. Тогда крупнейшими приобретениями в столице стали бизнес-центры класса А «Пушкинский» и «Конкорд», которые австрийский фонд UFG Real Estate приобрел у компании Capital Group за $330 млн. Обе эти покупки расположены в центральном округе Москвы.

Центр столицы и в 2012 году привлекает инвесторов качественной недвижимостью. По мере удаления от центра стоимость объекта снижается вместе с интересом предпринимателя.

«Такие объекты обычно предлагаются c повышенной окупаемостью, что нивелирует риски», – объясняет Георгий Дзагуров.

Но престижный район – не гарантия успеха: покупая объект, инвесторы могут столкнуться с рядом проблем: «Иностранных предпринимателей  пугает коррупционная составляющая, им непонятна громоздкая схема оформления документов, сложные налоговые схемы и непрозрачная структура собственности: зачастую очень сложно понять, кто реально владеет объектом», – рассказывает Дмитрий Голев.

Это если речь идет о крупных торговых и бизнес-центрах, однако специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание и на небольшие помещения. К примеру, острый дефицит наблюдается в сегментах стрит-ритейла и небольших офисных помещений, отмечает  Георгий Дзагуров.

В жилой недвижимости прослеживается заметная активность: с начала года на столичном рынке было заключено 28 тысяч сделок, сообщают «Вести. Экономика». Покупатели сегодня чаще выбирают квартиры эконом-класса, поэтому и специалисты рекомендуют инвесторам не забывать о вложениях в этот сектор рынка: «В текущих условиях в столице имеет смысл инвестировать в готовое к заселению жилье – как на первичном, так и на вторичном, как на городском, так и на загородном рынках», – говорит Георгий Дзагуров.

Однако у рынка загородной и столичной недвижимости есть заметный изъян – нехватка качественных объектов: «Я со своей стороны убежден:  качественные активы к середине 2012 года приобрести с окупаемостью даже в десять лет будет крайне проблематично, так как они постепенно “вымываются” с рынка. При наличии порядка ста активных инвесторов рынок активен, но сделки происходят далеко не с той частотой, которую мы наблюдали до кризиса», – говорит Георгий Дзагуров.

В посткризисные годы, по мнению российских специалистов, объем иностранного капитала если и увеличился, то незначительно. Так, в самом привлекательном секторе – коммерческой недвижимости – доля инвестиций в 2011 году составила в среднем 30%. Поэтому эксперты полагают: Москва сегодня не очень привлекательна для иностранцев.

Cо  специалистами столичного рынка заочно спорят аналитики компаний KPMG и Greater Paris Investment, подготовившие ежегодный доклад «Инвестиционные возможности крупнейших мегаполисов мира». В нем говорится, что за два последних года объем инвестиций в российскую столицу вырос на 60%. Благодаря этим данным Москва заняла восьмое место в рейтинге самых популярных городов для капиталовложений, а лидером стал Лондон. Его инвестиционная активность по-прежнему остается высокой, на уровне €7,8 млрд. На вопрос «Что привлекает иностранцев в лондонском рынке?» специалисты отвечают: благоприятная бизнес-среда и внимательное отношение к иностранным инвесторам. Ко всему прочему, столица монархии не пугает предпринимателей сложными схемами оформления документов и в кризисное время предоставляет иностранцам «убежище для капитала»: «Подвешенное состояние Европы и кризис евро “подталкивают” инвесторов вкладывать свои деньги в Лондон, экономика которого базируется на стабильном курсе фунта стерлингов», – отмечает Дункан Хьюз (Duncan Hughes), директор по инвестициям компании Lansdowne-Re.

Но не вся недвижимость Лондона одинаково привлекательна для иностранцев: сегодня они выбирают в основном элитное жилье. «Инвесторы сейчас очень избирательны. Они вкладывают только в недвижимость класса «люкс» и «суперлюкс», поскольку из такого вложения можно извлечь больше прибыли», – объясняет Дункан Хьюз.

Инвесторы стараются получить большой доход и на парижском рынке недвижимости. В исследованиях KPMG и Greater Paris Investment столица моды обгоняет Москву на два шага и занимает шестое место среди самых привлекательных. По данным аналитиков, объем иностранного капитала во французской столице продолжает расти. Предприниматели выбирают Париж, потому что его рынок стабилен: он не обваливается и не взлетает, оставаясь надежным хранилищем капитала. Еще одно преимущество парижского рынка – постоянный спрос как в коммерческом, так и в жилом секторах, что делает его рынок менее рискованным для иностранцев, рассказывает Кетрин Браун (Kathryn Brown), директор по работе с клиентами компании PARIS PROPERTY Group. Постоянный спрос во французской столице обеспечивается нехваткой свободной недвижимости, а в Москве интерес иностранцев подогревается улучшением политической ситуации: «В случае если макроэкономические показатели России останутся такими же позитивными, как и в 2011 году,  то рост инвестиций в 2012?2013 годах продолжится. Многие иностранные компании сдерживали свой выход на российский рынок из-за опасения политической дестабилизации в предвыборный период, ожидая результата выборов. На сегодняшний день правящая партия подтвердила свое лидерство, что значительно успокоило иностранных инвесторов», – полагает Наринэ Саркисян, руководитель консалтинговой компании Business BC. 

Московская недвижимость становится все более привлекательной. И несмотря на возможные сложности, специалисты сегодня рекомендуют вкладывать в этот сектор экономики, потому что на фоне различных потрясений она останется островком относительной безопасности, отмечает Георгий Дзагуров.

Текст: Дарья Гетманова


Все статьи в полном объеме доступны пользователям нашего мобильного приложения

Available on the AppStore


Вы не можете оставить комментарий анонимно. Нужно авторизоваться. Попробуйте, это очень просто!

Нет комментариев. Почему бы Вам не оставить свой?