Статьи / Рубрика: Компании и рынки

Квартирный вопрос их испортил
Апрель 2013 | Компании и рынки

Беспрецедентно мягкая монетарная политика, проводимая центральными банками по всему миру, начинает давать неприятные побочные эффекты на отдельных рынках недвижимости. Опасаться надувания пузырей стали не только Китай и его ближайшие соседи, для которых борьба с перегревом превратилась в рутинное занятие, но даже в некоторых странах Европы.


Для китайцев перегрев рынка недвижимости – не новость: власти страны в течение вот уже трех лет с переменным успехом стараются обуздать рост цен. В нескольких десятках городов были введены ограничения на приобретение семьями вторых, третьих и последующих квартир. По указанию регуляторов, банки ужесточили требования к получателям ипотечных кредитов. А в Шанхае и Чунгкине был запущен пилотный проект по введению местного налога на недвижимость. Однако подобные меры способствуют лишь временному охлаждению и срабатывают главным образом в те периоды, когда замедляется экономика в целом. Прошлый год не стал исключением. В его первой половине китайский ВВП притормозил, но в последние месяцы благодаря стимулирующей политике центрального банка вновь стал разгоняться. За ним последовали и цены на недвижимость. По данным Национального статистического бюро, в течение зимы жилье дорожало на первичном рынке большинства крупных городов. Это вызвало явное беспокойство в Госсовете, и он сделал серию заявлений о необходимости продолжать политику, направленную на подавление «избыточного» роста цен. Однако конкретика в этом вопросе появится лишь после того, как процесс передачи власти новому кабинету будет полностью завершен.


За метрами – к соседям
Китайский спрос доставляет немало неприятностей властям Гонконга. Этот автономный регион самостоятельно регулирует свой рынок недвижимости – один из самых дорогих в мире. На покупателей-нерезидентов приходится каждая пятая сделка, заключаемая на первичном рынке, и примерно половина его денежного оборота. Не удивительно, что цены на жилье здесь выросли почти на 120% с 2008 года. Если ситуация выйдет из-под контроля, последствия могут быть очень серьезными: по разным оценкам, от трети до половины банковских кредитов в Гонконге так или иначе связаны с рынком недвижимости. К тому же местное население страдает от дороговизны квадратных метров как мало где в мире. По оценкам компании Demographia, соотношение медианной стоимости жилья и медианного годового семейного дохода в Гонконге достигает 13,5 – это почти вдвое выше, чем в недешевом Лондоне, и в 4 раза выше, чем в среднем по США.

Власти пытаются стабилизировать сектор с 2010 года. Они испробовали все – от ужесточения условий ипотечного кредитования до налога на продажу недвижимости, ставки которого особенно высоки для тех, кто владел жильем менее года. И все равно список ограничений приходится постоянно пополнять: так, в феврале был удвоен налог на продажу объектов стоимостью более 2 млн гонконгских долларов. Кроме того, предыдущие попытки остудить рынок жилья привели к тому, что покупатели ринулись на рынок коммерческой недвижимости, и теперь администрации Гонконга приходится вводить ограничения и там. «Риск появления пузыря на рынке активов возрастает», – признал секретарь по финансовым вопросам Джон Цанг.

Слабые результаты усилий властей объясняются двояко. Во-первых, их действия с самого начала затрагивали преимущественно сторону спроса и не были направлены на расширение предложения. Во-вторых, в условиях привязки местной валюты к американскому доллару власти лишены возможности проводить самостоятельную монетарную политику и могут полагаться лишь на пруденциальное регулирование. «Мы не ожидаем внезапной и сильной коррекции цен на недвижимость в данный момент, поскольку низкие процентные ставки и ограниченное предложение оказывают поддержку рынку», – прокомментировали действия администрации Гонконга в рейтинговом агентстве Fitch.

Сингапур также стал жертвой азиатского «квартирного вопроса»: в конце прошлого года цены на жилую и коммерческую недвижимость достигли здесь исторических рекордов. В ответ на это правительство в очередной раз попыталось воспрепятствовать перегреву. Минувшей зимой в стране были повышены ставки налога на покупку жилья иностранцами и компаниями, увеличен минимальный размер первоначального взноса, а максимально возможная доля ипотечного кредита в стоимости приобретаемого объекта, наоборот, снижена. Из всей серии подобных шагов, предпринятых властями Сингапура, эти – наиболее жесткие, но насколько долговременным будет их эффект – вопрос открытый.

Потоки ликвидности оживили еще один традиционный центр притяжения любителей недвижимости – эмират Дубай, где цены на жилье в прошлом году выросли в среднем на 20%. Эксперты отмечают, что условия кредитования еще никогда не были столь благоприятными. Впрочем, на этом рынке бал правят наличные: по оценке Knight Frank, ими оплачиваются 70% всех сделок. Богатых покупателей из Индии, Пакистана, стран Ближнего Востока и России ипотека, как правило, не интересует. Пессимисты опасаются, что в эмирате слишком скоро забыли крах, пережитый в 2008 году. Тогда глубина падения цен была просто катастрофической – «дно» оказалось почти втрое ниже пиковых докризисных уровней.

Европа: «горячие точки»
Однако особенно неприлично выглядят рынки отдельных европейских стран, где признаки перегрева соседствуют с анемией в остальных секторах экономики. Так, в Швеции Национальный комитет по ипотечным гарантиям констатировал наличие «пузыря» на рынке жилья еще в августе прошлого года. Даже в худшие кризисные времена цены не подверглись коррекции. Но власти беспокоит не столько дороговизна квадратных метров, сколько неустойчивость ситуации. Задолженность домохозяйств по кредитам превысила 170% от располагаемых доходов, а значит, крах на рынке может иметь разрушительные последствия для финансовой системы. Поэтому в конце прошлого года шведский ЦБ повысил требования к капитализации банков в сегменте жилищного кредитования. Аналогичные меры приняли и в соседней Норвегии, где обремененность населения долгами еще выше – около 200% располагаемых доходов.

В Швейцарии «индекс пузыря», рассчитываемый банком UBS, по итогам 2012 года достиг 1,11. Это означает, что рынок недвижимости оказался в зоне риска (о появлении «пузыря» можно будет говорить, когда индекс пересечет отметку в 2 пункта). Аналитиков особенно настораживает положение дел в крупных городах – Цюрихе, Женеве и Лозанне. «Примечателен неугасающий интерес инвесторов к недвижимости, который находит отражение в рекордном числе заявок на предоставление кредитов для покупки объектов, не предназначенных для личного использования, – отмечают в UBS. – По-прежнему рекордно низкий уровень процентных ставок также продолжает двигать остальные индикаторы индекса вверх».

Обеспокоены положением дел и в Национальном банке Швейцарии. «Признаки дисбаланса усилились во второй половине 2012 года и достигли уровней, которые представляют угрозу для стабильности банковского сектора, а вместе с ним – и для всей экономики», – заявило его руководство. В этой стране помнят о тяжелых последствиях схлопывания «пузыря» в начале 90-х годов прошлого века, и не хотят, чтобы нечто подобное произошло на этот раз. Здесь, как и в других центрах притяжения дешевой ликвидности, регуляторам придется доказать, что кризис их чему-то научил. Мировая экономика, судя по всему, попала в зависимость от бесконечных раундов количественного смягчения, так что локальный перегрев рынков недвижимости – это только первые экзамены.

Текст: Анна Ким


Все статьи в полном объеме доступны пользователям нашего мобильного приложения

Available on the AppStore


Вы не можете оставить комментарий анонимно. Нужно авторизоваться. Попробуйте, это очень просто!

Нет комментариев. Почему бы Вам не оставить свой?